Πρακτικό βοήθημα Φ.Π.Α. Β΄ Τόμος 2020

Λεπτομέριες

Α.6.9.10 Βιβλίο κοστολογίου οικοδομών – Τρόπος καταχώρησης των δαπανών που επιμερίζονται

Σύμφωνα με την εγκύκλιο ΠΟΛ.1067/2006, η αξία των δαπανών που βαρύνουν κάθε «οικοδομή» και ο Φ.Π.Α. που αναλογεί σ΄ αυτήν, όπως προκύπτει από τα λογιστικά σημειώματα που συντάσσονται σύμφωνα με τα προαναφερόμενα στα παραπάνω θέματα, μπορεί να καταχωρείται στο βιβλίο κοστολογίου κάθε «οικοδομής» είτε ανά είδος ή γενική κατηγορία αγαθού ή υπηρεσίας ή συγκεντρωτικά για όλα τα είδη ή κατηγορίες αγαθών ή υπηρεσιών με αναγραφή της συνολικής αξίας και του Φ.Π.Α. όλων των αγαθών ή των υπηρεσιών που αφορούν κάθε οικοδομή.

Α.6.9.11 Χρόνος σύνταξης του λογιστικού σημειώματος (Δαπανών / αποσβέσεων)

Δαπανών αγοράς αγαθών – λήψης υπηρεσιών

Η αξία των δαπανών κάθε μήνα που αφορούν δύο ή περισσότερες «οικοδομές» επιμερίζονται με τη σύνταξη του λογιστικού σημειώματος το αργότερο μέχρι τη 15η ημέρα του επόμενου μήνα, με ημερομηνία σύνταξης την τελευταία ημέρα του μήνα που αφορούν οι δαπάνες και με την ημερομηνία αυτή καταχωρείται στο βιβλίο κοστολογίου. Προαιρετικά μπορεί να συντάσσεται για μικρότερα του μήνα διαστήματα.

Ειδικά όταν μεταβιβάζεται ιδιοκτησία, το λογιστικό σημείωμα επιμερισμού των κοινών δαπανών που έχουν πραγματοποιηθεί από την αρχή του μήνα μέχρι την υποβολή της ειδικής δήλωσης Φ.Π.Α. και αφορούν την αντίστοιχη «οικοδομή» συντάσσεται και καταχωρείται στο βιβλίο κοστολογίου οικοδομών μέχρι την ημερομηνία της κατάθεσης της δήλωσης αυτής.

Αποσβέσεων

Οι ετήσιες αποσβέσεις των πάγιων περιουσιακών στοιχείων που χρησιμοποιήθηκαν σε δύο ή περισσότερες «οικοδομές» επιμερίζονται στις οικοδομές που αφορούν μέχρι την προθεσμία κλεισίματος του ισολογισμού ή την προθεσμία υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος από τους τηρούντες βιβλία Β΄ κατηγορίας. Το λογιστικό σημείωμα συντάσσεται με ημερομηνία την τελευταία ημέρα της χρήσης και με την ημερομηνία αυτή καταχωρείται στο βιβλίο κοστολογίου.

Ειδικά όταν η «οικοδομή» ολοκληρώνεται, το λογιστικό σημείωμα επιμερισμού των αποσβέσεων των πάγιων περιουσιακών στοιχείων που χρησιμοποιήθηκαν στην εν λόγω «οικοδομή» από την έναρξη της χρήσης μέχρι και την ολοκλήρωσή της συντάσσεται μέχρι τη 15η ημέρα του επόμενου μήνα της ολοκλήρωσης της «οικοδομής» και με ημερομηνία της ημέρας του μήνα ολοκλήρωσης της «οικοδομής».

(σχετ. ΠΟΛ.1067/2006)

Α.6.9.12 Υποδείγματα λογιστικού σημειώματος

Παραθέτουμε τα υποδείγματα λογιστικού σημειώματος από την εγκύκλιο ΠΟΛ.1067/2006. Σημειώνεται ότι τα υποδείγματα που παρατίθενται είναι ενδεικτικά και μπορούν να συνταχθούν με οποιοδήποτε άλλο τρόπο, εφόσον σ΄ αυτά απεικονίζονται τα δεδομένα που απαιτούνται.

Αγαθών με την ίδια τιμή κτήσης (ίδιο τιμολόγιο) που αφορούν πολλές «οικοδομές»

					Οικοδομή Α		Οικοδομή Β
Τιμολόγιο	Είδος	Δ.Α.	Ποσότητα	Τιμή Μονάδας	Αξία	ΦΠΑ	Αξία	ΦΠΑ
20/3-8	Μπαταρίες μπάνιου	80/3-8	10	100,00 Ευρώ	1.000,00 Ευρώ	190,00 Ευρώ
	Μπαταρίες μπάνιου	82/6-8	12	100,00 Ευρώ			1.200,00 Ευρώ	228,00 Ευρώ
	Μπαταρίες μπανιέρας	80/3-8	10	400,00 Ευρώ	4.000,00 Ευρώ	760,00 Ευρώ
	Μπαταρίες μπανιέρας	82/6-8	12	400,00 Ευρώ			4.800,00 Ευρώ	912,00 Ευρώ
30/20-8	Τούβλα	35/20-8	500 κμ	50,00 Ευρώ	25.000,00 Ευρώ	4.750,00 Ευρώ
	Τούβλα	38/21-8	300 κμ	50,00 Ευρώ			15.000,00 Ευρώ	2.850,00 Ευρώ
	Πυρότουβλα	35/20-8	50 κμ	30,00 Ευρώ	1.500,00 Ευρώ	285,00 Ευρώ
	Πυρότουβλα	38/21-8	100 κμ	30,00 Ευρώ			3.000,00 Ευρώ	570,00 Ευρώ
ΣΥΝΟΛΟ					31.500,00 Ευρώ	5.985,00 Ευρώ	24.000,00 Ευρώ	4.560,00 Ευρώ

Αγαθών με διαφορετική τιμή κτήσης που αφορούν μία οικοδομή

			Οικοδομή Α		Οικοδομή Β
Δ. Αποστ.	Είδος	Ποσότητα	Αξία	ΦΠΑ	Αξία	ΦΠΑ
50/10-8	Πλακάκια	100 τμ	*10.000,00 Ευρώ	1.900,00 Ευρώ
55/15-8	Πλακάκια	200 τμ
60/20-8	Μπαταρίες	10 τεμ	*2.400,00 Ευρώ	456,00 Ευρώ
62/22-8	Μπαταρίες	20 τεμ
65/25-8	Πυρότουβλα	10 κμ			*10.000,00 Ευρώ	1.900,00 Ευρώ
67/28-8	Πυρότουβλα	15 κμ
ΣΥΝΟΛΟ			12.400,00 Ευρώ	2.356,00 Ευρώ	10.000,00 Ευρώ	1.900,00 Ευρώ

*Η αξία της συνολικής ποσότητας των 300 τ.μ., 30 τεμ. και 25 κ.μ. προσδιορίζεται με μία από τις μεθόδους που ακολουθείται πάγια.

Αγαθών με διαφορετική τιμή κτήσης που αφορούν πολλές «οικοδομές»

			Οικοδομή Α			Οικοδομή Β
Δελτίο Αποστολής	Είδος	Ποσότητα	Αποστολή	Αξία	ΦΠΑ	Αποστολή	Αξία	ΦΠΑ
105/17-8	Πλάκες Καρύστου	Συνολική Αξία =	20 κμ.	2.000,00 Ευρώ	380,00 Ευρώ
106/18-8	Πλάκες Καρύστου	* 3500 Ευρώ				10 κμ.	1.000,00 Ευρώ	190,00 Ευρώ
110/25-8	Πλάκες Καρύστου	Τιμή μον. = 3500 / 35 = 100				5 κμ.	500,00 Ευρώ	95,00 Ευρώ
105/17-8	Μάρμαρα	Συνολική Αξία = *20.000 Ευρώ	100 τμ.	5.000,00 Ευρώ	950,00 Ευρώ
106/18-8	Μάρμαρα	Τιμή μον. =				250 τμ.	12.500,00 Ευρώ	2.375,00 Ευρώ
110/25-8	Μάρμαρα	20000 / 400 = 50				50 τμ.	2.500,00 Ευρώ	475,00 Ευρώ
ΣΥΝΟΛΟ				7.000,00 Ευρώ	1.330,00 Ευρώ		16.500,00 Ευρώ	3.135,00 Ευρώ

* Η αξία της συνολικής ποσότητας των 35 κ.μ., (πλάκες Καρύστου) και των 400 τ.μ. (μάρμαρα) προσδιορίζεται με μία από τις μεθόδους που ακολουθείται πάγια.

Παροχής υπηρεσιών

				Οικοδομή Α (600τμ.)			Οικοδομή Β (800 τμ.)
	Δαπάνες με ΦΠΑ		Δαπάνες Χωρίς ΦΠΑ	Δαπάνες με ΦΠΑ		Δαπάνες	Δαπάνες με ΦΠΑ		Δαπάνες
Στοιχείο	Αξία	ΦΠΑ	Χωρίς ΦΠΑ	Αξία	ΦΠΑ	Χωρίς ΦΠΑ	Αξία	ΦΠΑ	Χωρίς ΦΠΑ
Τ.Π.Υ./ 35/20-8-2006 Ελαιοχρωματιστής	2.800,00 Ευρώ	532,00 Ευρώ		1.200,00 Ευρώ	228,00 Ευρώ		1.600,00 Ευρώ	304,00 Ευρώ
Α.Π.Υ./ 10/21-8-2006 Υπηρεσίες δικηγόρου			6.000,00 Ευρώ			2.571,00 Ευρώ			3.429,00 Ευρώ
Τ.Π.Υ./ 40/22-8-2006 Μίσθωση μηχανήματος	3.000,00 Ευρώ	570,00 Ευρώ		1.285,00 Ευρώ	244,00 Ευρώ		1.715,00 Ευρώ	326,00 Ευρώ
ΣΥΝΟΛΟ	5.800,00 Ευρώ	1.102,00 Ευρώ	6.000,00 Ευρώ	2.485,00 Ευρώ	472,00 Ευρώ	2.571,00 Ευρώ	3.315,00 Ευρώ	630,00 Ευρώ	3.429,00 Ευρώ

Αποσβέσεων

		Οικοδομή Α΄ 800 τμ	Οικοδομή Β΄ 1.000 τμ	Οικοδομή Γ΄ 1.200 τμ
ΠΑΓΙΟ	Αποσβέσεις
Μηχάνημα Α	6.000,00 Ευρώ	1.600,00 Ευρώ	2.000,00 Ευρώ	2.400,00 Ευρώ
Μηχάνημα Β	3.600,00 Ευρώ	1.600,00 Ευρώ	2.000,00 Ευρώ
Μηχάνημα Γ	6.600,00 Ευρώ		3.000,00 Ευρώ	3.600,00 Ευρώ
…………………	…………………	…………………	…………………	…………………
…………………	…………………	…………………	…………………	…………………
*ΣΥΝΟΛΟ	33.200,00 Ευρώ	10.200,00 Ευρώ	8.000,00 Ευρώ	15.000,00 Ευρώ

* Στο βιβλίο κοστολογίου μπορεί να καταχωρείται η συνολική αξία των αποσβέσεων που αναλογούν σε κάθε οικοδομή (δηλαδή το ποσό των 10.200,00, 8.000,00 και 15.000,00)

Α.6.9.13 Υπόδειγμα βιβλίου «Κοστολογίου Οικοδομών»

Παραθέτουμε το υπόδειγμα βιβλίου «Κοστολογίου Οικοδομών» από την εγκύκλιο ΠΟΛ.1067/2006.

Οικοδομή

Είδος Δικαιολογητικού	α/α Ημερομηνία	Περιγραφή δαπάνης	Αξία Δαπάνης	Φ.Π.Α.	Δαπάνες χωρίς Φ.Π.Α.
Τιμ. Πώλησης	35 / 5-8-07	Υδραυλικά (σωλήνες, καλοριφέρ)	10.000,00 Ευρώ	1.900,00 Ευρώ
Τιμ. Πώλησης	50 / 6-8-07	Ηλεκτρολογικά	5.000,00 Ευρώ	950,00 Ευρώ
Καταστάσεις Μισθοδοσίας		Μισθοδοσία Αυγούστου			5.000,00 Ευρώ
Λογιστ. Σημείωμα	12 / 31-8-07		31.500,00 Ευρώ	5.985,00 Ευρώ
Λογιστ. Σημείωμα	13 / 31-8-07		12.400,00 Ευρώ	2.356,00 Ευρώ
Λογιστ. Σημείωμα	14 / 31-8-07		7.000,00 Ευρώ	1.330,00 Ευρώ
Λογιστ. Σημείωμα	15 / 31-8-07		2.485,00 Ευρώ	472,00 Ευρώ	2.571,00 Ευρώ

Α.6.10 Στοιχείο «Παράδοση Κτισμάτων» – Γενικά

Με την 1024754/187/0015/ΠΟΛ.1039/9.3.2006 Α.Υ.Ο.Ο. (ΦΕΚ 311Β’/15-3-2006) όπως ισχύει, ο επιτηδευματίας που ασχολείται με την κατασκευή και πώληση οικοδομών και για κάθε «οικοδομή» που υπάγεται στις διατάξεις της παρ. 4 του άρθρου 6 του Κώδικα ΦΠΑ όπως ισχύει μετά την τροποποίησή του με το ν. 3427/2005 (ΦΕΚ 312 Α/27.12.2005), υποχρεούται σε έκδοση θεωρημένου διπλότυπου στοιχείου με τίτλο «Παράδοση Κτισμάτων» στον κύριο του οικοπέδου, για την οικοδομή που ανεγείρεται με το σύστημα της αντιπαροχής.

Σημειώνουμε ότι σύμφωνα με την εγκύκλιο ΠΟΛ.1023/2014, από 1.1.2014, οι αρμόδιες Δ.Ο.Υ. δεν θεωρούν οποιοδήποτε φορολογικό βιβλίο και στοιχείο που προβλέπεται από τις διατάξεις του Κ.Φ.Α.Σ. και των αποφάσεων που έχουν εκδοθεί κατ’ εξουσιοδότηση αυτού ή του προϊσχύσαντος Κ.Β.Σ. (Π.Δ. 186/1992), καθώς και του ν. 1809/1988, περί φορολογικών μηχανισμών. Κατά συνέπια το εν λόγω στοιχείο εκδίδεται αθεώρητο.

Α.6.10.1 Στοιχείο «Παράδοση Κτισμάτων» – Υπόχρεος / Τρόπος έκδοσης

Σύμφωνα με την εγκύκλιο ΠΟΛ.1067/2006, το στοιχείο «Παράδοση κτισμάτων» εκδίδεται από την κατασκευάστρια επιχείρηση – εργολάβο που αναλαμβάνει την ανέγερση της οικοδομής με το σύστημα της αντιπαροχής προς τον κύριο του οικοπέδου για κάθε οικοδομή που υπάγεται στις διατάξεις της παραγράφου 4 του άρθρου 6 του ν. 2859/2000.

Στο στοιχείο αυτό εμφανίζεται η αξία των παραδιδομένων κτισμάτων από την κατασκευάστρια επιχείρηση στον οικοπεδούχο, η οποία αποτελεί τη φορολογητέα βάση εφαρμογής του ανάλογου συντελεστή Φ.Π.Α., προκειμένου να προκύψει το ποσό του φόρου που επιρρίπτεται στον οικοπεδούχο και αποδίδεται στο Δημόσιο από τον εργολάβο κατασκευαστή.

Η αξία αυτή εκφράζει την απαίτηση του εργολάβου από τον οικοπεδούχο για την παρεχόμενη από αυτόν εργολαβία. Η απαίτηση αυτή αποσβένεται, με τη μεταβίβαση από τον οικοπεδούχο στον εργολάβο ή στον υποδεικνυόμενο από αυτόν τρίτο των ποσοστών του οικοπέδου που αποτέλεσε αντικείμενο αντιπαροχής ή με την μεταβίβαση ποσοστών του οικοπέδου και καταβολής χρηματικού ποσού με βάση το προσύμφωνο.

Το στοιχείο «Παράδοση Κτισμάτων» εκδίδεται χειρόγραφα ή μηχανογραφικά σε δύο τουλάχιστον αντίτυπα.

Α.6.10.2 Στοιχείο «Παράδοση Κτισμάτων» – Περιεχόμενο

Σύμφωνα με την εγκύκλιο ΠΟΛ.1067/2006, στο στοιχείο «Παράδοση κτισμάτων», πέραν των όσων ορίζονται από τις διατάξεις του άρθρου 9 των Ε.Λ.Π. αναγράφονται:

α) Τα πλήρη στοιχεία του κυρίου του οικοπέδου (ονοματεπώνυμο ή επωνυμία, δ/νση έδρας ή κατοικίας, ΑΦΜ και Δ.Ο.Υ. έδρας ή φορολογίας).

β) Η φορολογητέα αξία των παραδιδομένων κτισμάτων στον οικοπεδούχο, η οποία ισούται με το τμήμα του συνολικού κόστους κατασκευής των οικοδομημάτων – κτισμάτων της «οικοδομής» (όπως αυτό προκύπτει από το βιβλίο κοστολογίου) που αναλογεί στα χιλιοστά του οικοπέδου που αντιστοιχούν στα παραδιδόμενα κτίσματα, σύμφωνα με τις διατάξεις του τελευταίου εδαφίου της περίπτωσης ε΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 19 του Κώδικα Φ.Π.Α., όπως ισχύει μετά την αντικατάστασή του με την παράγραφο 1 του άρθρου 111 του ν.4549/2018.

Σημειώνεται ότι στην πιο πάνω αξία δεν περιλαμβάνεται η αξία του ιδανικού μεριδίου του οικοπέδου που αντιστοιχεί στα παραδιδόμενα κτίσματα, επειδή η αξία του οικοπέδου καταχωρείται στο βιβλίο κοστολογίου μετά την έκδοση του στοιχείου «Παράδοση Κτισμάτων».

Η καθαρή αξία του εν λόγω παραστατικού αποτελεί αφενός μειωτικό στοιχείο του συνολικού κόστους κατασκευής των κτισμάτων της «οικοδομής» για τον εργολάβο και αφετέρου δικαιολογητικό καταχώρισης στο βιβλίο κοστολογίου ως κόστος «οικοδομής» της αξίας των χιλιοστών του οικοπέδου που παραδίδονται από τον οικοπεδούχο στον κατασκευαστή ή στον υποδεικνυόμενο από αυτόν τρίτο, όπως αναφέρεται στην ενότητα «Ανέγερση οικοδομής με αντιπαροχή» της παραγράφου 1.5 της παρούσας.

γ) Ο Φ.Π.Α. που αναλογεί στην προαναφερόμενη φορολογητέα αξία.

Στο στοιχείο «Παράδοση Κτισμάτων» σκόπιμο είναι να αναφέρονται συνοπτικά οι ιδιοκτησίες που αποτέλεσαν αντικείμενο της εργολαβίας και παραδίδονται στον οικοπεδούχο ή να γίνεται παραπομπή στο οικείο προσύμφωνο.

Παράδειγμα:

Το συνολικό κόστος ανέγερσης οικοδομής επί οικοπέδου με αντιπαροχή ανέρχεται όπως προκύπτει από το βιβλίο κοστολογίου σε 2.000.000,00 ευρώ (στην αξία αυτή δεν συμπεριλαμβάνεται η αξία του οικοπέδου). Τα κτίσματα που παραδίδονται στον οικοπεδούχο αντιστοιχούν σε 400/1000 του οικοπέδου. Το στοιχείο «Παράδοση Κτισμάτων» θα εκδοθεί με αξία:

και ο Φ.Π.Α. αντίστοιχα:

800.000 Χ 24% = 192.000 ευρώ

Το έντυπο της περιοδικής δήλωσης θα συμπληρωθεί ως εξής:

α	ΕΚΡΟΕΣ φορολογητέες (πωλήσεις αγαθών, παροχή υπηρεσιών κ.λπ.)ΕΝΔΟΚ. ΑΠΟΚΤ. & ΠΡΑΞ. ΛΗΠΤΗ			Συντ. ΦΠΑ%	ΦΟΡΟΣ ΕΚΡΟΩΝΠου αναλογεί
Ι. ΕΚΡΟΕΣ, ΕΝΔΟΚ.ΑΠΟΚΤΗΣΕΙΣ& ΠΡΑΞΕΙΣ ΛΗΠΤΗ σε λοιπή Ελλάδα εκτός από τα νησιά του Αιγαίου		301		13	331
		302		6	332
		303	800.000,00	24	333	192.000,00

Σχετική διάταξη:

Ν.2859/2000 – Κύρωση Κώδικα Φόρου Προστιθέμενης ΑξίαςΆρθρο 19 – Φορολογητέα αξία στην παράδοση αγαθών, στην ενδοκοινοτική απόκτηση αγαθών και στην παροχή υπηρεσιών ε) Για τις πράξεις που προβλέπουν οι διατάξεις των παραγράφων 1 και 2 περίπτωση α’ του άρθρου 6, ως φορολογητέα αξία λαμβάνεται το τίμημα που έλαβε ή πρόκειται να λάβει για τις πράξεις αυτές ο υποκείμενος από τον αγοραστή, τον λήπτη ή τρίτο πρόσωπο, προσαυξημένο με οποιαδήποτε παροχή που συνδέεται με τις πράξεις αυτές. Για τις παραδόσεις ακινήτων στον κύριο του οικοπέδου που αναθέτει σε εργολάβο την ανέγερση οικοδομής με το σύστημα της αντιπαροχής, ως φορολογητέα αξία λαμβάνεται η αξία των κτισμάτων που παραδίδονται σε αυτόν, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η αξία του ιδανικού μεριδίου του οικοπέδου που αντιστοιχεί σε αυτά. Η αξία αυτή δεν μπορεί να είναι μικρότερη από την αξία των ποσοστών του οικοπέδου που μεταβιβάζονται από τον κύριο του οικοπέδου στον εργολάβο κατασκευαστή ή στον από αυτόν υποδεικνυόμενο τρίτο. Σε περίπτωση διαχωρισμού της επικαρπίας από την κυριότητα, η αξία της επικαρπίας προσδιορίζεται σε ποσοστό της αξίας της πλήρους κυριότητας, σύμφωνα με τα οριζόμενα στις διατάξεις του άρθρου 15 του Κώδικα Κληρονομιών, Δωρεών, Γονικών Παροχών, Προικών και Κερδών από Λαχεία που κυρώθηκε με το ν. 2961/2001 (Α’ 266), όπως ισχύει.